近几年,广州大型开发商陆续进入杭州市场,尤其在商业地产上多有布局。那么,广东开发企业在浙江商业地产领域是否已成为一股重要力量?上周,受广州商业地产商高德置地的邀请,小编走访了杭州地产市场,并参观了高德置地广场综合体的概念馆和icon私邸样板房。

作为浙江和广东两个中国经济最发达省份的省会,杭州和广州有颇具可比性,城市CBD钱江新城与珠江新城更有异曲同工之妙。他山之石,或可攻玉。两地房地产市场的现状和未来,也有不少可相互启发之处。

杭州地产市场的现状及趋势
此次杭州之行,高德置地特意请来浙报地产研究院院长丁建刚和杭州资深房产记者杨广宏,为广州媒体介绍了杭州房地产市场的最新情况。
在刚刚过去的10月,杭州市共成交商品房12671套,其中住宅5539套。成交量自7月底逐步解限以来连续三个月冲高,并创造了自2009年7月之后64个月的最高纪录。可以说,限购限贷松绑后杭州商品房成交量强劲复苏。

繁荣之中也有隐忧。从解限之后的成交构成看,刚需仍是主流。90平方米以下户型占65.1%,总价150万以下占比65.5%。改善型市场的复苏仍然较为缓慢。
此外,由于前两年外来大鳄热钱集中涌入杭州土地市场,导致地价畸高,大量楼盘面临亏损。据浙报地产研究院今年6月的统计,亏损楼盘达43个,现在这一数字已经超过100个。

丁建刚认为,未来杭州市场走势有两种可能,一是成交量继续复苏,这种可能的必要条件是,政策继续为市场输送信心,货币政策继续宽松,年底或明年一月降息降存准。另一种可能是在短暂的复苏之后,重新陷入低迷和观望。这一情况如果发生,对整个经济都有较大危害。
杨广宏则和广州媒体重点分享了杭州豪宅的一些现状。杭州高端城市公寓的供应主要集中在武林广场和钱江新城,西湖及城西为主要别墅供应区域。目前,杭州住宅最高成交单价103034元,最高总价纪录为1.13亿元,纪录创造者均为绿城•云栖玫瑰园。
杭州类住宅的最高成交单价约16万元,来自距西湖数百米的绿城•元福里。精装类住宅的最高成交均价,则由杭州高德置地广场的icon私邸创造,成交均价45545元/平方米。

杭州、广州两地的经济环境的差异及相似点
作为浙江和广东两个中国经济最发达省份的省会,杭州和广州有颇具可比性。两个省份都有发达的民营经济,两个城市都拥有广阔的经济腹地——珠三角和长三角,都有一条大型河流——珠江和钱塘江——穿过城市。

杭州作为浙江省会和浙商大本营,在浙江省拥有无可动摇的中心地位,这一点与广州、深圳两个城市双中心格局的广东省略有不同。
不过,广州作为中国近代最早开放的对外通商口岸,其商务氛围比杭州成熟不少,经济总量也要高出一筹。在中国城市排序中,“北上广深”四个一线城市的地位难以撼动;而杭州可以算做是二线城市的领头羊。

从对外来人口的吸引力上看,2013年的数据显示:广州人口净流入为461万人,杭州人口净流入为179万人。其房地产市场每年新增的购买力还有不小的差别。
近些年,杭州房地产的年销售额在1000亿——1600亿元之间徘徊,2013年共售出约87000套住宅,土地出让金收入1300亿元,均创下历史新高。

钱江新城及珠江新城的发展潜力
第一次来到杭州的钱江新城,许多广州媒体都会惊叹于它与珠江新城的相似之处。两个新城都是各自城市全新规划的中央商务区,都沿一条大江打造,都有一条垂直于河流的辉煌中轴线。不同的是,珠江新城的超高层更密集,商业氛围更浓郁,地铁网络更发达。

珠江新城的规划从上世纪90年代初由广州市政府提出,面积6.19平方公里。2003年后,珠江新城开始了全面飞跃,地铁三号线、五号线纵横贯穿;沿着中轴线“花城广场”先后建起广州歌剧院、博物馆、图书馆、东西双塔和“小蛮腰”等7大标志性建筑。

钱江新城则是以2001年7月1日杭州大剧院的开工为起点,在钱塘江北岸打造一个杭州CBD、天堂新地标和服务业主平台。沿着“城市阳台—波浪文化城—市民中心”这条中轴线,一路铺陈杭州大剧院、国际会议中心和财富金融中心等地标建筑。

由于两条地铁线早就开通,又有一条APM线穿梭于“花城广场”中轴上,珠江新城人气非常旺,每天从地铁上盖的写字楼和购物中心吞吐大量人流。尤其令人印象深刻的,是中轴线两旁连肩接踵的购物中心:花城汇、高德置地春夏秋冬购物中心、广州友谊商店国金店,还有2016年即将在东塔开业的K11购物艺术中心。
可以看出,大型商业集群和地铁网络构成了珠江新城的活力之源。相比之下,钱江新城目前只有一个万象城购物中心开业,地铁线也尚未通车,一到夜晚略显人气不足。

不过,随着钱江新城高德置地广场和来福士广场的动工,以及地铁2号线今年11月的开通,钱江新城将会迎来一个价值二次爆发期。珠江新城繁华的今天,或许就是钱江新城的明天。

高德置地广场在杭州的发展模式
对于钱江新城未来商业的前景,来自广州的高德置地或许最有发言权。
在广州珠江新城,高德置地在花城广场中轴线两侧中心,苏萌先生创造性地将春、夏、秋、冬四个地块用物理及联想的手法,将原本四个独立地块连贯成一个整体,加上超甲级写字楼、Jumeirah酒店和酒店式公寓,打造成一个可以满足区域内金融、商务、休闲、娱乐、社交、教育、培训、购物等全方位的需求现代都市生活社区。从而,作为CBD的重要商业配套来看,高德置地广场为提升都市生活品质带来了强大的推动力。
同样,在杭州的钱江新城,高德置地也拿下了与CBD中轴核心——市民中心一街之隔的极品宝地,在此之上打造41万方的杭州高德置地广场,集ICON私邸、Jumeirah七星酒店、超甲级写字楼和购物中心为一体。

无论在珠江新城或钱江新城,高德置地选址的标准都惊人地相似:选择城市CBD中轴线正中心的黄金位置,来建造国际一流标准的超级城市综合体。
以杭州高德置地广场为例,整个项目的设计费就高达2亿元,建筑设计为美国SOM事务所(迪拜塔和上海金茂大厦设计者)设计的地标建筑“站立的西湖”,公寓精装设计由帆船酒店御用设计师Khuan Chew精心打造。从世界最成功的商业建筑设计公司BENOY,再顶尖灯光设计公司ISOMETRIX,高德广场的整个设计团队都堪称“梦之队”。曾有记者问到苏萌先生,“为什么对高德置地广场这样的项目会投入如此之大的设计手笔?”苏先生回应说,“对于土地资源来说,他具有不可再生性,尤其是城市CBD核心的资源,如果你仅仅是在土地上做一些一般性的建设,没有将土地最高的产品价值挖掘出来,就等于是浪费。而这产品的最高价值也就是除了满足生存所需的物质需求外,还要满足人们的精神需求。而要达到这种多元的需求满足,“设计”是最好的办法,所以你需要最强的设计团队!”
此次,笔者参观了杭州高德置地广场icon私邸的4套样板房,包括210方和300方两个户型。从与帆船酒店客房如出一辙的奢华新英式风格,到以微妙白色为基调的舒缓清雅风格,在奢华的个人底色之上,Khuan Chew表达出其美学的多元及深邃功底。

据高德置地介绍,苏萌先生希望通过国际化的团队,为杭州提供一种独一无二的“杭州CBD生活方式”。基于超级综合体所提供的资源高端集约、便利、高效的特性,创造性地将杭州的精神坐标“西湖”的精神底蕴融入CBD的生活方式之中,将西湖的文化及精神内涵通过现代的商业文化理念植入到新城区的生活之中。项目通过众多专属通道、速通门、自动扶梯和花园游步道立体连接,从而让业主们无需牺牲通勤时间,即可瞬间享受到城市生活的所有美好事物。
高德置地表示,他们长期坚定地看好钱江新城核心区的未来价值。所以,杭州高德置地广场的大部分为持有运营,自持比例远高于同类综合体,这将为长远有序运营管理带来稳定的增值点。
资料链接

广州高德置地广场的开发进程,项目的硬件建设即将全面竣工,购物中心冬广场部分开业在即,写字楼“I”座也于今年投入了使用,至此,广州高德置地广场即将进入全面运营期,随着写字楼、购物中心、公寓、酒店等即将全面投入运营,高德置地广场作为城市的综合商业配套,为项目周边区域带来了生活品质不断提升。

广州高德置地广场的购物中心分别由春广场、夏广场、秋广场、冬广场4个地块组成,春夏广场以年轻潮流的商业定位为经营思路,主要满足区域内年轻群体的生活需求,如H&M,uniqlo,newbalance等服装服饰类、KBOX娱乐、华尔街英语培训、小Q儿童城、创思鸣儿童教育、大家乐港式轻餐、太平洋、星巴克、Costa等咖啡品牌等。广州高德置地广场的西区商业,为满足这类人群提供了性价比较高的产品享受。而位于高德置地广场东区的秋冬广场,周边商业将与K11,兴盛路步行街为邻,该区域的商业完善,将为珠江新城的东部地区的生活带来质的提升。

广州高德置地广场的写字楼在区域的租赁情况也收到了业界的关注。首先,该项目的地理位置毋庸置疑,得益于大配套的完备,便利的交通,如地铁、APM等;完善的大的文化设施配套,如博物馆、少年宫等,同时,广州高德置地广场写字楼最令人关注的还是项目提出写字楼酒店式管理理念。高德置地广场写字楼借鉴JUMEIRAH HOTEL的服务理念,将服务融入写字楼客户服务,提供增值培训、健康夜跑、外地员工生日会庆祝专题等,使得写字楼在良好的硬件配套下软件配套也同步跟上。

在下一轮冬广场商业开业、服务式公寓及酒店的次第经营,广州高德置地广场将提供完整的服务配套,满足周边办公、居住、旅游、商务、购物的需求。
而广州高德置地广场10年来的开发经营,积累的丰富的商业经验和综合资源,这个丰富的商业经验及综合资源同时也通过杭州高德置地广场开发带到了杭州。
据悉,杭州高德置地广场的开发进程也在有条不紊中,2013年底,项目概念馆正式对外开放,今年11月,ICON私邸样板房开放。此次开放的共计四个板房,包括一个楼王样单位。样板房的设计由KCA全笔,充分体现新英式经典,加上公爵会会所、“飘”美术馆、购物中心及JUMEIRAH HOTEL的综合配套,杭州高德置地广场即将在钱江新城CBD书写了高品质生活模板。

此次,杭州高德置地广场也将推出部分写字楼销售,成为投资或自持的新焦点产品。
随着广州高德置地广场的开发进程,项目的硬件建设即将全面竣工,购物中心冬广场部分开业在即,写字楼I座也于今年投入了使用,至此,广州高德置地广场即将进入全面运营期,随着写字楼、购物中心、公寓、酒店等即将全面投入运营,高德置地广场作为城市的综合商业配套,为项目周边区域带来了生活品质不断提升。

广州高德置地广场的购物中心分别由春广场、夏广场、秋广场、冬广场4个地块组成,春夏广场以年轻潮流的商业定位为经营思路,主要满足区域内年轻群体的生活需求,如H&M,uniqlo,newbalance等服装服饰类、KBOX娱乐、华尔街英语培训、小Q儿童城、创思鸣儿童教育、大家乐港式轻餐、太平洋、星巴克、Costa等咖啡品牌等。广州高德置地广场的西区商业,为满足这类人群提供了性价比较高的产品享受。而位于高德置地广场东区的秋冬广场,周边商业将与K11,兴盛路步行街为邻,该区域的商业完善,将为珠江新城的东部地区的生活带来质的提升。
广州高德置地广场的写字楼在区域的租赁情况也收到了业界的关注。首先,该项目的地理位置毋庸置疑,得益于大配套的完备,便利的交通,如地铁、APM等;完善的大的文化设施配套,如博物馆、少年宫等,同时,广州高德置地广场写字楼最令人关注的还是项目提出写字楼酒店式管理理念。高德置地广场写字楼借鉴JUMEIRAH HOTEL的服务理念,将服务融入写字楼客户服务,提供增值培训、健康夜跑、外地员工生日会庆祝专题等,使得写字楼在良好的硬件配套下软件配套也同步跟上。

在下一轮冬广场商业开业、服务式公寓及酒店的次第经营,广州高德置地广场将提供完整的服务配套,满足周边办公、居住、旅游、商务、购物的需求。
而广州高德置地广场10年来的开发经营,积累的丰富的商业经验和综合资源,这个丰富的商业经验及综合资源同时也通过杭州高德置地广场开发带到了杭州。
据悉,杭州高德置地广场的开发进程也在有条不紊中,2013年底,项目概念馆正式对外开放,今年11月,ICON私邸样板房开放。此次开放的共计四个板房,包括一个楼王样单位。样板房的设计由KCA全笔,充分体现新英式经典,加上公爵会会所、“飘”美术馆、购物中心及JUMEIRAH HOTEL的综合配套,杭州高德置地广场即将在钱江新城CBD书写了高品质生活模板。
此次,杭州高德置地广场也将推出部分写字楼销售。

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